FII paga imposto de renda?

Paga — mas não onde a maioria imagina. O rendimento mensal que o fundo imobiliário deposita na sua conta é isento de imposto de renda para pessoa física, desde que o fundo cumpra condições que a lei fixa (Lei 11.033/2004, art. 3º, III e § 1º). Já a venda da cota com lucro é tributada em 20% ⏳, sempre, desde o primeiro real (Lei 8.668/1993, art. 18; IN RFB 1.585/2015, art. 37) — e não existe para FII a isenção dos R$ 20 mil mensais, que a lei reservou às ações.

É essa assimetria que confunde: o mesmo papel gera um dinheiro que não paga nada e outro que paga 20%. Quem transporta a lógica do rendimento para a venda — ou a isenção das ações para o FII — recolhe imposto a menos sem perceber, e a Receita cruza os dados da bolsa. Abaixo, cada regra com o seu artigo.

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O que é firme, com texto de lei#

1. A isenção do rendimento tem três condições — e mudou em 2024#

O art. 3º, III da Lei 11.033/2004 isenta, na fonte e na declaração, "os rendimentos distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliário e pelos Fiagro cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado". O § 1º do mesmo artigo condiciona o benefício:

Quem verifica essas condições não é você: é o administrador do fundo, a cada semestre ou a cada distribuição (IN RFB 1.585/2015, art. 40, §§ 2º e 3º). Se o fundo descumprir, o rendimento chega já tributado na fonte, a 20% (Lei 8.668/1993, art. 17) — o sinal prático aparece no seu informe de rendimentos. Para o FII típico negociado na B3, com milhares de cotistas, as condições são cumpridas com folga; o caso relevante é o de fundos pequenos ou muito concentrados.

Isento não é invisível: o rendimento entra na sua declaração, na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis — a ficha não tem linha própria de FII; no leiaute atual usa-se o tipo 99 — "Outros" ⏳, identificando o fundo na descrição.

2. A venda paga 20% — sem piso de isenção#

O ganho na alienação de cota de FII é tributado a 20% ⏳, "por qualquer beneficiário" (Lei 8.668/1993, art. 18, na redação da Lei 9.779/1999). Três consequências práticas:

• Não há isenção de R$ 20 mil. Aquele limite é do art. 3º, I da Lei 11.033 e vale só para ações no mercado à vista — cota de fundo imobiliário não é ação. Vendeu R$ 1.000 em cotas com R$ 50 de lucro? Os R$ 50 são tributáveis.
• A alíquota é maior que a das ações. Operação comum com ação paga 15% ⏳ (IN RFB 1.585/2015, art. 57); FII paga 20% (art. 37). O mesmo home broker, duas alíquotas.
• O ganho se apura como nas demais operações de bolsa (Lei 8.668/1993, art. 18, II): preço de venda menos custo médio de aquisição, com corretagem e emolumentos na conta.

3. O DARF é mensal, até o último dia útil do mês seguinte#

A apuração é por mês, e o imposto se paga até o último dia útil do mês subsequente ao da venda (IN RFB 1.585/2015, art. 56, § 5º — o procedimento das operações de bolsa, que o art. 37, § 1º, I manda aplicar ao FII). O DARF — a guia de recolhimento — usa o código 6015 ⏳, o mesmo dos ganhos líquidos em bolsa da pessoa física; confira o código vigente no emissor de DARF antes de pagar. E não se recolhe DARF abaixo de R$ 10,00 ⏳: o valor acumula para os meses seguintes até atingir o piso (Lei 9.430/1996, art. 68, § 1º).

4. Prejuízo em FII só compensa ganho em FII#

A regra é expressa: "as perdas incorridas na alienação de cotas de fundo de investimento imobiliário só podem ser compensadas com ganhos auferidos na alienação de cotas de fundo da mesma espécie" (IN RFB 1.585/2015, art. 37, § 2º). Prejuízo em FII não abate ganho em ação, ETF ou BDR — e prejuízo nesses papéis não abate ganho em FII. São dois bolsos separados.

A perda não usada não se perde: vai sendo carregada para os meses seguintes no demonstrativo de renda variável da declaração, dentro do próprio grupo de FII, até ser consumida. Quem não informa a perda mês a mês perde o crédito na prática — não há de onde a Receita deduzir que ele existia.

5. FII não tem come-cotas#

O come-cotas — a antecipação semestral de imposto que os fundos de renda fixa e multimercado sofrem no último dia útil de maio e de novembro (IN RFB 1.585/2015, art. 9º) — não alcança o FII. A Lei 14.754/2023, que reorganizou a tributação dos fundos, ressalvou expressamente os FII e os Fiagro de todo o regime novo (art. 39, I): eles continuam no regime próprio da Lei 8.668/1993, que só tributa em três eventos — a distribuição (isenta para PF nas condições do item 1; fora delas, 20% na fonte), a venda da cota (20%, via DARF seu) e o resgate, que em FII só existe no fim do prazo do fundo ou na sua liquidação (IN 1.585, art. 37, § 3º).

6. Onde cada coisa entra na declaração#

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A parte que a norma não resolveu#

Day trade com cota de FII. Comprar e vender a mesma cota no mesmo dia cruza dois regimes que a Receita nunca conciliou por escrito: o do day trade (20%, perdas compensáveis só com day trade — IN 1.585, arts. 64 e 65) e o do FII (20%, perdas compensáveis só com FII — art. 37, § 2º). A alíquota, por coincidência, é a mesma; a compensação, não — e não há texto dizendo qual segregação prevalece quando a perda é das duas espécies ao mesmo tempo. Não localizamos pronunciamento da Receita sobre o cruzamento. Quem opera day trade de FII com valores relevantes deve levar o caso a um contador, com as duas leituras na mesa.

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O que não dá para conferir sozinho — e por quê#

As condições da isenção são do fundo, não suas. Você não tem como contar os cotistas do fundo nem medir a concentração de um grupo familiar — esses dados são do administrador, que é quem a norma encarrega de verificar e reter (IN 1.585, art. 40, §§ 2º e 3º). Na prática, a régua do cotista é o informe de rendimentos: o que vier como isento, declara-se como isento; o que vier com imposto retido, declara-se como tributado. Se o seu informe divergir do que o app ou a planilha esperavam, vale o informe — e a pergunta vai para o RI do fundo ou para o contador.

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Como o Fólio trata isso#

O Fólio Invest é um app de carteira que organiza operações, proventos e o relatório anual. Com FII, o comportamento é:

• Rendimento de FII é um tipo próprio de provento, no cadastro e na importação do relatório da B3 — não se mistura com dividendo de ação. No relatório anual, vai para a ficha de Rendimentos Isentos, na linha "Outros" (tipo 99), listado por fundo.
• A venda de cota entra na apuração mensal a 20%, sem a isenção dos R$ 20 mil — o limite só é testado contra vendas de ações, por construção.
• A compensação é segregada: perda de FII só abate ganho de FII, carregada mês a mês.
• O DARF do mês sai combinado no código 6015, com o piso de R$ 10,00 acumulando o que ficar abaixo.
• As cotas vão ao Bens e Direitos no grupo 07, código 03, por fundo.
• Um cuidado honesto: papel terminado em 11 pode ser FII, ETF ou unit — o app assume FII quando não reconhece o ticker como ETF ou unit conhecida, e você pode corrigir o tipo na operação. A classificação muda o imposto: conferir o que o papel é continua sendo decisão sua.

A decisão é sua, ou do seu contador. Em valores relevantes, converse com um contador.

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O que precisa ser revisado todo ano#

Verificado em 10/08/2026. Revisar até 31/01/2027, antes da temporada de declaração.